老婆瞞著老公賣(mài)房賠了50萬(wàn)！配偶不知情 合同有效嗎？

原標(biāo)題：老婆瞞著老公賣(mài)房賠了50萬(wàn)！配偶不知情 合同有效嗎？

臺(tái)海網(wǎng)12月18日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 通訊員 廈法宣/文 陶小莫/漫畫(huà)）老婆簽字賣(mài)房收錢(qián)，老公卻聲稱(chēng)“不知情”，拒不配合過(guò)戶(hù)。這種情況，賣(mài)房合同有效嗎？賣(mài)出去的房子，能不能討回來(lái)？遭悔約的購(gòu)房者，又該如何維權(quán)索賠？

近日，導(dǎo)報(bào)記者從廈門(mén)中院和各區(qū)法院了解到，最近因“配偶不知情”引發(fā)的購(gòu)房糾紛不少，其中很多都是夫妻一方單獨(dú)與購(gòu)房人簽訂賣(mài)房合同，事后，配偶以“不知情”為由起訴，主張賣(mài)房合同無(wú)效，要討回出售的房產(chǎn)。

法官提醒說(shuō)，如果夫妻當(dāng)中的一方瞞著配偶擅自出賣(mài)房屋，在配偶對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不予追認(rèn)的情況下，該協(xié)議對(duì)不知情的配偶不具有法律約束力。這種情況下，購(gòu)房人主張繼續(xù)履行合同辦理過(guò)戶(hù)，通常無(wú)法得到法院支持。不過(guò)，購(gòu)房人可以另行向房產(chǎn)出售人主張賠償。

案例1 瞞著老公賣(mài)房，她被判賠50萬(wàn)

老婆瞞著老公賣(mài)房，老公不予以追認(rèn)，拒絕配合辦理過(guò)戶(hù)，劉女士為此付出了巨大的代價(jià)。近日，廈門(mén)中院開(kāi)庭審理了這樣一起購(gòu)房糾紛，最終判決要求賣(mài)房人劉女士賠償50萬(wàn)元給購(gòu)房人李先生。

據(jù)悉，此前雙方已經(jīng)打過(guò)一場(chǎng)官司，第一場(chǎng)官司，是劉女士的丈夫王先生起訴，聲稱(chēng)他對(duì)妻子的賣(mài)房行為“不知情”，主張妻子瞞著他簽訂的賣(mài)房合同無(wú)效。當(dāng)時(shí)，法院判決支持了王先生的訴求，認(rèn)定其妻子劉女士沒(méi)有代理權(quán)而以丈夫王先生名義訂立的無(wú)效合同，對(duì)王先生不發(fā)生效力。

最近，雙方又打了第二場(chǎng)官司，這次是購(gòu)房人李先生狀告賣(mài)房的劉女士，要求她賠償損失。

經(jīng)查，2016年3月5日，劉女士通過(guò)中介介紹，以其配偶王先生（甲方）名義與購(gòu)房人李先生（乙方）簽訂了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議書(shū)》，根據(jù)協(xié)議約定，乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)位于思明區(qū)的訟爭(zhēng)房屋，建筑面積為129.16平方米，成交總價(jià)為406萬(wàn)元。當(dāng)時(shí)，劉女士以王先生代理人名義簽署了該協(xié)議。

合同簽訂當(dāng)日，劉女士還簽署了一份《產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人未到場(chǎng)聲明》，聲明上述合同由劉女士代表配偶王先生簽訂，同時(shí)其本人保證該房產(chǎn)沒(méi)有其他共有權(quán)人，并保證產(chǎn)權(quán)人對(duì)上述合同進(jìn)行簽字確認(rèn)或向買(mǎi)方及居間方提供關(guān)于出售上述房產(chǎn)的公證委托書(shū)。如果因產(chǎn)權(quán)人未在合同上簽字造成了上述合同無(wú)效或撤銷(xiāo)，劉女士將向買(mǎi)方承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額（人民幣50萬(wàn)元及裝修費(fèi)用）的損害賠償金。

合同簽訂后，李先生已依約支付了定金20萬(wàn)元。不過(guò)，后來(lái)因王先生并未追認(rèn)訟爭(zhēng)房產(chǎn)協(xié)議，劉女士通過(guò)轉(zhuǎn)賬方式將前述20萬(wàn)元定金轉(zhuǎn)賬退還李先生。

近日，買(mǎi)房不成的李先生將劉女士告上法庭，要求劉女士根據(jù)約定承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，向李先生支付損害賠償金50萬(wàn)元。

面對(duì)李先生起訴的巨額索賠，被告人劉女士答辯說(shuō)，丈夫王先生之所以拒絕追認(rèn)，根本原因在于該協(xié)議顯失公平。劉女士對(duì)合同無(wú)效并不存在任何過(guò)錯(cuò)。所以，李先生主張賠償，沒(méi)有法律依據(jù)。

經(jīng)審理，思明區(qū)法院作出一審判決，要求被告劉女士向原告李先生賠償50萬(wàn)元。

一審宣判后，劉女士不服判決向廈門(mén)中院提起上訴。近日，中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

法官說(shuō)法

未能實(shí)現(xiàn)承諾賣(mài)方應(yīng)當(dāng)賠償

法官分析說(shuō)，本案中，劉女士未經(jīng)訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人王先生授權(quán)，仍然以丈夫王先生名義賣(mài)房，并訂立訟爭(zhēng)房產(chǎn)協(xié)議。該賣(mài)房協(xié)議未經(jīng)王先生追認(rèn)，所以對(duì)王先生不發(fā)生效力，依法應(yīng)由簽協(xié)議的劉女士承擔(dān)責(zé)任。

本案劉女士系完全民事行為能力人，其簽訂的《產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人未到場(chǎng)聲明》對(duì)協(xié)議如果未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人追認(rèn)而致使無(wú)效的責(zé)任進(jìn)行了明確約定，是其真實(shí)意思表示，理應(yīng)對(duì)劉女士具有約束力。

現(xiàn)在，因劉女士在該聲明中所作承諾未能實(shí)現(xiàn)，所以買(mǎi)受人請(qǐng)求劉女士承擔(dān)相當(dāng)于定金數(shù)額（人民幣50萬(wàn)元及裝修費(fèi)用）的損害賠償金的條件具備，買(mǎi)受人有權(quán)據(jù)此主張損害賠償。

案例2 簽約次日反悔，她也賠了73萬(wàn)

李女士在簽了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后次日就反悔，結(jié)果為此賠了73萬(wàn)元。不久前，廈門(mén)中院針對(duì)該案作出判決，認(rèn)定被告李女士違約，要支付給購(gòu)房人73萬(wàn)元賠償金。

據(jù)了解，被告的女子姓李，她賣(mài)的是和丈夫共有的房產(chǎn)，這套房子位于思明區(qū)。2016年3月27日，李女士與購(gòu)房人袁小姐簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定成交價(jià)格為365萬(wàn)元。袁小姐支付定金30萬(wàn)元。

但是，簽約后次日，李女士就反悔了。她以“配偶不同意出售共有房屋”為由悔約。兩天后，李女士退還定金30萬(wàn)元。

李女士悔約后，因雙方磋商未果，袁女士將李女士告上了法庭。袁小姐起訴認(rèn)為，李女士以配偶不同意為由毀約，應(yīng)按合同約定賠償違約金，即成交價(jià)365萬(wàn)元的20%，共計(jì)73萬(wàn)元。

近日，廈門(mén)中院作出判決，認(rèn)定被告李女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，支付73萬(wàn)元賠償金。

法官說(shuō)法

簽約后立即反悔，也要擔(dān)違約責(zé)任

法官說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)須慎重，簽約后立即反悔也要按約定承擔(dān)責(zé)任。本案中，雖然訟爭(zhēng)房產(chǎn)為李女士夫妻共有，李女士主張與袁小姐簽合同未經(jīng)其配偶同意，但是，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款的規(guī)定，李女士與袁小姐簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為有效合同，只是因未經(jīng)共有人同意導(dǎo)致合同“履行不能”。

根據(jù)訟爭(zhēng)合同約定，“甲方（指李女士）承諾其配偶和其他共有權(quán)人均知曉并認(rèn)可本次買(mǎi)賣(mài)行為”、“因一方違反《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及本附件的承諾被解除、撤銷(xiāo)或認(rèn)定無(wú)效，則違反承諾一方應(yīng)向另一方支付不超過(guò)成交價(jià)格的20%作為賠償金”。

因此，李女士未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)并對(duì)買(mǎi)受人作出承諾，導(dǎo)致合同履行不能，李女士應(yīng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。

案例3 老公賣(mài)房老婆不知 賣(mài)出的房能否收回？

老公賣(mài)房老婆不知情，賣(mài)出的房子能否收回？此前，海滄區(qū)法院也曾開(kāi)庭審理過(guò)這樣一起因夫妻意見(jiàn)不一引發(fā)的購(gòu)房糾紛。

據(jù)購(gòu)房人孫先生起訴說(shuō)，之前，他與賣(mài)房人薛先生及其妻子簽訂了一份《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定對(duì)方將位于海滄區(qū)的一套房屋出售給他，定金為60000元。

不過(guò)，簽訂合同的時(shí)候，賣(mài)方薛先生的太太并沒(méi)有到場(chǎng)。由于這套房子屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，需要夫妻共同簽字才能出售，當(dāng)時(shí)薛先生代妻子簽了字。

合同簽訂當(dāng)天，孫先生向被告薛先生支付了60000元定金，但后來(lái)，薛先生夫妻卻遲遲不配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。

為此，孫先生將薛先生夫妻二人告上法庭，要求他們立即返還定金并支付利息。

面對(duì)起訴，被告薛太太答辯稱(chēng)，訟爭(zhēng)房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，丈夫出售房屋時(shí)，她并不知情。后來(lái)，薛太太知道情況后，明確表示不同意丈夫出售。

被告薛先生也說(shuō)，他是瞞著妻子擅自與孫先生簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

最終，海滄區(qū)法院作出一審判決，認(rèn)定被告薛先生的行為構(gòu)成違約，要求其按照合同約定，將收到的定金返還給購(gòu)房人孫先生。

法官說(shuō)法

妻子不予追認(rèn)房產(chǎn)不能過(guò)戶(hù)

丈夫擅自出賣(mài)房屋，協(xié)議對(duì)妻子是否具有法律約束力？對(duì)此，法官說(shuō)，本案訟爭(zhēng)房屋系被告夫妻的共有財(cái)產(chǎn)，但薛先生在未得到妻子授權(quán)的情況下，擅自以薛太太委托代理人身份與原告簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在事后亦未取得妻子的追認(rèn)，因此薛先生的該項(xiàng)代理行為對(duì)薛太太不發(fā)生效力，應(yīng)由薛先生自行承擔(dān)責(zé)任。

薛先生的售房行為超越了其處分權(quán)，在薛太太不同意售房的情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能實(shí)際履行，孫先生無(wú)法取得房屋所有權(quán)。因此，薛先生的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，返還定金。